PG电子官方网站：物业服务行业深度陈诉：减管制、加资本，行业进入新阶段

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温馨提示：如需原文档，可在PC端登陆www.vzkoo.com搜索下载本陈诉。1、减管制、加资本，行业进入新阶段1.1、淘汰管制，受益于服务业市场化趋势物业服务行业的生长历经以下四个阶段：一、物业服务脱胎于物业治理。

2003年《物权法》出台，将修建物区分所有权，物业治理企业酿成物业服务企业，强调物业公司以服务业主的职能。二、2004-2012年，物业服务处于尺度化阶段，《物业服务收费治理措施》、《普通住宅小区物业治理服务品级尺度》、《物业服务企业资质治理措施》、《中华人民共和国劳动条约法》等相继出台，为物业服务在作业、收费、用工等方面做出规范。三、2012-2017年，处于行业的转型探索期。一方面，以《关于放开部门服务价钱意见的通知》、《关于加速生长生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》、《国务院关于修改部门行政法例的决议》、《关于不再设定以及物业服务企业资质有效期的函》等为标志，物业服务在从业资质、企业资质和收费方面逐渐走向市场化；另一方面，随着劳动力成本的上涨，给物业服务业带来成本压力，企业开始转型增值服务。

四、2017年后，行业进入高速生长期。2018年，共有6家物业企业在港交所上市，现在物业服务行业上市公司到达14家（A+H）。

从物业服务行业的政策历程来看，从2012年《服务业生长十二五计划》开始，前期主要为规范性政策，后期转变为勉励性政策。如放开部门价钱管制、取消物业治理师注册执业资格认定、取消物业服务企业资质治理，整体偏向为放开管制，勉励企业走向市场化竞争。

2018年至2019年3月，共有8家企业乐成在香港上市，首次刊行（及先容刊行后配售）共召募资金超85亿港元。从召募资金用途来看，凌驾66.1%的资金被用作通过收并购扩大现有业务规模，18.4%的资金用途为智能平台及APP应用开发。反映出头部企业在资本支持下继续扩大业务规模，提升智能化水平，未来优势将进一步显现。

1.2、聚焦住宅，生长增值服务传统的基础服务包罗安保、清洁、绿化、维修等，多以包干制收费，即每月收取牢固的物业费，盈亏则由物业公司自负；少数以酬金制收费，即凭据条约约定物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给标的公司，其余全部用于物业服务条约约定的支出，条约约定的酬金形成标的公司盈利。近年来逐渐生长的增值服务则内在越发富厚，不仅包罗对业主的增值服务（衡宇经纪、电商服务等020服务为主），还包罗对房地产公司的非业主增值服务（案场服务、照料咨询服务等）。就服务场所来看，住宅仍是物业服务的主要业态。

2017年百强企业的住宅物业面积和收入占比划分为70%和60%。就服务内容而言，增值服务已占利润的半壁山河。以百强企业为样本，2017年增值服务以18.2%的收入占比，孝敬了42%的利润。

1.3、龙头效应进一步显现2017年TOP100和TOP10企业市场份额划分提升2.98pc和0.88pc至32.42%和11.06%，市场集中度进一步提升。思量到2017年全国物业服务企业已达11.8万家，未来物业市场整合空间仍较大。从治理面积均值看，物业治理企业的第一梯队已经成型。

2017年TOP10企业治理面积均值21588万平米，为TOP11-30企业的4.3倍。TOP10企业治理总面积占TOP100治理面积的52.2%。由于行业处于快速整合期，头部企业使用资金优势加速吞并，龙头效应进一步显现。2017年TOP10企业的营收和净利润增速划分为37.6%和40.7%，远超其他梯队。

同时，龙头企业鼎力大举开展利润率较高的增值业务，净利润率亦高于其他梯队。现在，我国衡宇竣工面积仍保持在每年10亿平方米左右。由于新开工面积保持高位，未来几年衡宇竣工面积仍有支撑。

这给物业服务行业带来稳定的增量市场。根据百强企业2017年平均物业费（4.26元/平米/月）盘算，如果未来3-5年每年竣工量维持在10亿平米，则每年新增物业服务市场空间超500亿元。凭据中国指数研究院与中国房地产TOP10研究组公布的《中国物业服务百强企业名单》，前十名基本保持稳定。从2018年综合实力前十名来看，母公司多为地产开发企业。

除了来自于地产和物业服务的天然联系，更多的是：1）地产团体规范的谋划模式和理念，为物业服务企业造就起较为领先的运营和治理水平；2）前期物业服务（业委会建立之前）由开发商招投标选取，这有利于下属物业服务企业随房地产开发顺势扩张；3）地产团体在一定水平提供了良好的品牌声誉。2、突破利润天花板，打造社区生态2.1、物业服务行业利润挤压与释放模型2008年后，物业服务业整体销售利润率呈下行趋势。焦点原因在于收入端受政府价钱管制，而成本端（主要是人力成本）不停提升，从而挤压利润空间。物业服务业的利润挤压与释放通常履历三个阶段：第一阶段：物业服务费大多属于政府订价，其收费尺度往往多年调整一次。

而随着最低人为水平的不停上涨，劳动力成本不停提升，加上物价上涨带来的消耗品支出增加，物业服务企业的利润空间受到挤压。第二阶段：企业被迫削减开支，通过提升效率（提升人均治理面积），加大外包力度来降低成本。

近年来随着互联网+的普及，各企业逐渐建设起物业平台，线上+线下的方式对效率提升亦有资助。第三阶段：物业服务企业谋划泛起难题，政府接受反馈，提高物业费收费尺度，企业的利润限制得以突破。收入端：2014年《国家生长革新委关于放开部门服务价钱意见的通知》划定，保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业治理服务收费，由各省级价钱主管部门会同住房城乡建设行政主管部门凭据实际情况决议实行政府指导价。

2017年，物业百强企业收入中基础物业服务收入占比81.8%，利润占比58.23%。即基础物业费仍是企业收入的主要组成部门。2015-2018年，36都会物业服务费涨幅均值为4.22%；二十城都会物业服务费涨幅均值为1.59%。支出端：物业服务属于劳动麋集型行业，且从业人员平均学历较低。

2017年中国物业服务百强企业中高中及以下学历员工占比近50%，本科及以上学历员工占比9.85%。2017年人员用度占总成本的比例到达55.84%。

因此最低人为尺度的提升对物业服务企业人为支出影响较大。据中国指数研究院和中国房地产TOP10研究组观察效果，2010-2013年部门省市最低人为尺度均值增速为20%、17.04%、13.86%和9.36%，而物业费均价增速为2.74%、1.33%、0.88%和-2.48%。最低人为尺度均值增速远超物业费增速。

近年来各省市最低人为尺度增速中枢不停下移，现在已由2010-2012年的35%左右下移至5%四周。2018年北京、上海最低人为尺度增速划分为6%和5.22%，较2011年增速已下降14.8pc和9.1pc，说明最低人为尺度上涨速度已趋缓，但仍高于物业费增速。2.2、破解之道：减员增效、外包、增收、提价提效面临成本上升压力，近年来物业服务企业不停提升人员效率。

2013-2017年，百强企业人均在管面积由4921平米上升至5913平米，增幅凌驾20%，人均产值由9.2万元提升至14万元，增幅凌驾52%。加大外包力度加大外包力度，把部门事情交给专业的第三方公司，是物业服务企业降低成本的另一种方式。2013-2017年，设备维修、绿化、秩序维护、清洁四项基础物业服务的外包比例划分提升14.6pc、9.44pc、2.58pc、19.5pc。

其中外包力度最大的为清洁和绿化，2017年百强企业外包力度划分为60.25%和43.14%。加大外包可以进一步增强物业服务中各项业务的专业化分工，促使物业服务企业向平台型企业转型。而第三方公司容易通过规模化效应降低单项业务成本。

鼎力大举开展增值业务鼎力大举拓展增值业务，是物业服务企业增加收入的重要偏向。较为典型的增值业务有：通过社区APP开展O2O业务，通过线上+线下的方式强化对业主非尺度化需求的响应，如家政、医疗、电商等。2013-2017年，百强企业科技投入CAGR为58%。

TOP10和TOP11-30企业中，拥有APP数量占比划分为100%和95%。相应的，2017年百强企业增值服务净利润均值占比提升2.53pc至41.77%，增值业务已成为利润主要泉源之一。提价：各地收费尺度的普遍提高提高物业费收费尺度的做法，现在在差别社区的情况相差较远。

凭据《关于放开部门服务价钱意见的通知》，一般住宅物业前期物业服务（业主大会建立并选聘物业治理企业前）由房地产商举行招投标决议，收费尺度受政府管制。业主大会建立后，则由业主配合决议。

2018年至今，先后有台州、十堰、佛山、铜陵、深圳等都会公布物业收费尺度调整通告，最高收费尺度涨幅普遍在15-20%之间，深圳市最高收费尺度涨幅高达40%。深圳、佛山等市明确指出，近年理由于人为水平上升影响物业服务成本上涨较快，加上物业收费治理政策的变化，现行物业服务收费的治理模式、订价方式、指导价尺度等已不能适应新情况。

适当调整物业收费尺度，有利于物业企业提供“质价相符”的优质服务。同时，佛山市实行物业服务收费指导价调整实行与社会平均人为联动。

当年度社会平均人为与基期相比变更幅度到达30%及以上时，社会平均人为变更幅度与最高限价按1:0.4比例同偏向联动。这与我们的看法十分相符。资料显示，上一轮普遍性物业费尺度上调发生在2011-2012年，至今已有7-8年。

物业服务成本大幅提高，而物业服务收费尺度“原地踏步”的现象十分普遍。凭据物业服务行业利润挤压与释放模型，随着调升物业收费尺度的都会增加，物业服务行业利润限制有望突破。2.3、未来偏向：打造社区生态，充实挖掘需求世界银行、主要国家和地域消费结构的统计资料讲明，人均GDP凌驾3000美元，人们的生活方式将发生很大变化，基本生活消费比重显着下降，生长享受型消费上升。《2018中国社区商业生长陈诉》指出，在西欧国家，社区服务占据社会商业服务总支出的60%以上，而在中国，现在整体水平不足30%。

现在，头部物业服务企业已纷纷将眼光瞄准社区消费场景，并试图通过打造社区平台的方式举行融合。在基础物业服务方面，通过互联网管控平台实现各项服务的可视、可识、速答和统筹，从而实现省工、省时、降本、增效。在增值业务方面，可以将资讯推送、邻里社交、公共服务和社区O2O相联合，将业主的各项需求举行荟萃，从而形成社区生态圈。3、国际履历——FirstService2015年，FirstService宣布分拆为两家独立公然上市公司，这两家公司划分是全球领先商业房地产公司之一“高力国际”及北美领先的住宅地产治理和服务公司“FirstServiceCorporation”。

FirstServiceCorporation是北美物业企业领头羊，旗下拥有两个行业领先的服务平台（下属企业）：1）FirstService物业，北美最大的物业治理公司；2）FirstService品牌，北美最大的独资特许谋划的品牌体系公司之一（拥有提供须要的物业服务的运营供应商）。通过内生生长和外延并购，FirstService实现业绩连续增长，2013-2018年营业总收入CAGR为13.2%，EBITDA的CAGR为17.9%。

2018年其增值服务（品牌分部）收入占比35.03%，EBITDA占比43.03%，对比海内百强企业收入结构，显示海内增值服务还处于起步阶段，未来业务占比有望进一步提升。与海内物业服务企业相比，FirstService的差别之处在于：1）在细分领域做到专业在消防服务、衣柜及收纳服务等八个领域，FirstService建设起八个知名品牌，不光通过自营部门品牌分店实现盈利，还可以向特许谋划商收取一定比例的特许加盟费。2）强大的组织整合能力在增值服务领域，FirstService注重选择性收购相关领域优秀品牌，并举行整合，使其融入自身的增值服务品牌体系。

例如2016年，公司完成了对美国东南部最大的消防解决方案公司CenturyFireProtection，和AdvancedFire的收购，乐成构建了自己在消防服务方面的品牌。3）服务理念差别通过对比海内物业服务企业和FirstService开展的增值服务项目，我们发现FirstService注重对衡宇和产业的服务，如外墙粉刷、地板设计、衣柜及收纳等，而海内物业服务企业则偏重于对业主的服务，如家政、养老、社区金融、电商等。

这与海内竞争情况有关，也反映了差别的谋划理念。FirstService自2015年6月拆分上市以来，累计涨幅凌驾210%，大幅跑赢同期纳斯达克指数（57.55%）。

停止2019年5月6日，FirstService最新PE估值为48.65倍，远高于海内已上市物业服务企业平均水平。4、A股地产相关物业企业4.1、万科物业：隐形冠军，稳步扩张万科物业是万科下属控股子公司。

1990年，万科接受第一个服务项目——深圳天景花园；1992年万科物业正式注册；2001年获得物业治理一级资质证书；2009年正式建立物业事业部；2015年开启全面市场化之路。万科物业一连九年连任“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”，一连五年连任“中国房地产开发企业500强首选物业品牌”榜首。万科物业涵盖住宅物业服务、商企物业服务、开发商前介服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大业务板块。

停止2018年12月底，万科物业已结构中国83个最具生长潜力的大中都会，条约项目共计2482个，其中住宅项目1971个，商企项目511个，条约面积突破5.3亿平方米。万科物业服务以“让更多用户体验物业服务之优美”为使命，贯彻“住宅商企两翼齐飞”的生长战略。

2018年物业板块实现营收98亿元，同比增加33%。营收占比3.29%，同比增加0.36pc，已成为房地工业务之外最大的营收板块。2018年，万科物业旗下万科物业服务（香港）有限公司以首次公然募股订价方式购置感德梁行（Cushman&Wakefield）4.9%的股份（以刊行后总股份盘算），成为其第四大战略股东。

万科物业针对行业痛点，借助移动互联网推出的一站式解决方案——睿服务。睿服务共由四个体系组成：尺度的训练体系、一支职业的物业师团队体系、合资人治理机制体系，睿平台数据治理体系。睿服务现在共公布三款产物。睿服务1.0实现人和物基础数据的上线，睿服务2.0实现了人和物的毗连，睿服务3.0则实现了人、财、物的毗连。

借助互联网应用系统，万科物业实现了对人、对物、对财的全面“数据化”治理，致力于打造越发阳光的社区、越发透明的物业。4.2、保利物业：第三方物业治理面积占比提升至24%保利物业于1996年在广州建立，停止2018年底业务结构全国131个都会，综合实力位居海内物业治理行业前五。2017年8月在新三板挂牌上市，2019年4月中止挂牌。

2019年4月15日，保利生长董事会及监事会审议通过了关于保利物业境外上市的相关议案。现在由保利地产直接持股95%，间接持股5%。

公司在服务产物设计上打造了“亲情和院”（住宅物业）和“和创服务”（非住物业）两大服务产物体系，可以为住宅物业、办公物业、商业综合体、旅游综合体、园区物业和高校物业的开发商、业主提供基础物业治理服务、照料咨询及协销配合服务，以及社区康健治理、居家适老革新服务、社区智慧平台建设与运维等社区增值服务。2018H1，公司增值业务和基础物业治理业务毛利率划分为46.75%和16.78%，保持平稳。公司业绩快速增长，2018营收43亿元，同比增加33%，归母净利润3亿元，同比增加38%。2018H1增值服务收入3.15亿元，同比增长96.26%，营收占比17%，较2017年尾增加8.19pc。

公司治理规模拓展迅速，2018H1在管面积13008万平米，条约面积21946万平米，划分增长39.95%和66.18%。公司治理的非保利地产开发的物业面积比例24.07%，较2017年尾提升11pc，接受物业泉源集中度进一步降低。

4.3、新城悦：深耕长三角，结构“1+3”新城物业于1996年建立，停止2018年尾，公司签署物业治理服务协议涵盖23个省的90个都会，总合约修建面积为1.12亿平方米，在管总修建面积为4290万平方米。受新城控股快速增长及第三方业务动员，公司业绩快速生长。2018年公司实现营收11.5亿元，归母净利润1.5亿元，划分同比增长32.76%和104.88%。

2018年尾治理面积4289万平方米，同比增长18.22%，合约面积首次过亿，到达1.12亿平米。近年来增值服务收入占比快速提高，现在已由2015年的26.6%提升至2018年的36.3%。公司主要业务漫衍于长三角，特别是江苏省。

2018年物业治理服务收入中，82.68%来自于长三角。公司在管面积中，86.76%来自于长三角，而合约面积口径中该比例降至64.11%，未来谋划区域集中度有望降低。

2017年公司开始改变外拓计谋，第三方项目的拓展计谋由原先的接受业委会社区转变为接受预售状态的新社区。因此，2017-2018年合约面积增速凌驾治理面积增速。2018年尾，储蓄面积占合约面积比例超60%，公司未来治理面积连续增长有较强保障。4.4、嘉宝股份：内生+外延，第三方面积占比提高至55%嘉宝股份于2000年建立，蓝光生长通过蓝光和骏持有嘉宝股份89.97%的股权。

停止2018年尾，嘉宝股份物业治理服务的地理漫衍已经从四川省扩展到中国的69个都会，总治理面积凌驾6000万平米。据中指院数据，2018年综合实力位列百强企业中四川省第一及全国第十三。2018年嘉宝股份实现营收14.64亿元，同比增长58.6%，归母净利润2.89亿元，同比增长57.2%。

刊行境外上市外资股（H股）已获证监会批准。2018年，物业治理服务、咨询服务、社区增值服务划分收入9.0、2.3、3.3亿元，同比增长55%、43%、83%。四川省收入孝敬比降至55%。

通过内生增长及外延并购，嘉宝股份不停拓展物业治理规模，2015-2018年在管面积CAGR为40.78%。现在，嘉宝股份已进驻全国60余个都会，在管项目400余个，在治理面积约6063万平方米，较2017年增长37.8%。公司不停拓展第三方资源，以淘汰对母公司蓝光团体的依赖。

停止2018年尾，由第三方物业开发商提供的治理面积及收入划分占比55.78%和45.13%，较2016年提升33.6pc和30.11pc。2015年，开发了移动应用“嘉宝生活家”，通过整合在线+线下资源来提高服务质量。

停止2018年底，“嘉宝生活家”吸引注册用户总数超66万人，2018年移动应用生意业务额约5.07亿元，较2017年增加101%。4.5、中航善达：整合招商物业，打造央企物管旗舰2019年4月26日，公司股东中航国际控股于与招商蛇口签署《股份转让协议》，约定向招商蛇口转让所持公司22.35%股份。2019年4月28日，公司公布《刊行股份购置资产暨关联生意业务预案》，拟以刊行股份的方式购置招商蛇口、深圳招商地产合计持有的招商物业100%股权。生意业务完成后，预计招商局物业将成为中航善达的全资子公司，招商蛇口预计将成为中航善达的控股股东，中航技深圳仍为中航善达有重要影响力的主要股东，中航善告竣为央企体系内具有重要市场影响力的物业公司。

中航善达物业服务业务：中航物业在机构物业细分领域恒久占据市场领先职位，停止2018年12月，中航物业全国物业治理项目523个，治理面积5307万平方米。中航九方治理商业项目15个，治理面积127万平方米。

2011年8月起，公司剥离旅店谋划业务；2016年12月，公司转让房地产开发业务相关的资产与欠债。未来公司战略将聚焦物业资产治理业务，围绕机构类物业资产的治理，重点生长物业及设备设施治理、资产谋划以及客户一体化服务外包三项焦点业务。

2018年营收66.56亿，其中物业治理37.18亿，占比55.87%，较2017年提升7.2pc。招商物业公司坚持中高端、非住宅业态的生长定位，主要聚焦非住宅领域物业服务项目，在差异化竞争方面具有优势。

现在，员工规模16000余人，在管物业逾500个，服务面积超7500万平米，服务客户人数超百万。2018年，招商物业实现营收和归母净利润29.2亿元和1.4亿元，划分同比增长20.35%和114.9%。合并后生意业务完成后，中航善达100%持有招商物业，控股股东为招商蛇口，中航技深圳为重要股东，配景雄厚，体系内资源富厚。

合并后的治理项目近1000个，治理服务面积将达1.29亿平方米。4.6、南都物业：杭州物管龙头，A股稀缺标的公司建立于1994年，通过内在式增长以及外延式扩张的方式，不停扩大治理规模。停止2018年尾，公司（含金枫物业）累计总签约项目433个，累计总签约面积5543万平方米。

2018年实现营收和归母净利润10.59亿元和0.92亿元，划分同比增加29.18%和22.69%。签约面积同比增长42.67%至5542.56万平方米，增速较2017年提升19.26pc。从区域漫衍看，公司53.72%的收入来自杭州市，加上浙江省其他地域，浙江省收入占比68.42%。

从业务类型看，基础物业服务仍是公司主要收入泉源，其中包干制物业治理服务收入占比82.2%。由于公司不停拓展治理面积，2017、2018年划分受让上海采林物业90%股权、苏州金枫物业70%股权，2018年包干制物业治理收入同比增加30.12%。

4.7、金地物业：条约面积突破1.5亿平米，四大品牌齐头并进金地物业始创于1993年，是金地团体旗下提供物业治理服务、资产和客户资源运营的平台，业务规模包罗基础物业治理服务、楼宇工程和创新增值服务三大类。下辖各区域物业公司、楼宇工程公司等多个专业公司，楼宇工程、半径颐养、荣尚荟、智慧享联四大品牌齐头并进。2019年条约治理面积突破1.5亿平方米，信息系统建设多线发力，享家认证用户突破75万人，享家商业运营年度流水额1.75亿元。

此外，公司物业与蚂蚁金服、阿里影业、TCL家居等共建“智享生态圈”，并在楼宇工程、公寓运营及养老业务等方面取得一定希望。2018年金地物业营收21.55亿，同比增长5.06%；随着社区运营逐步成熟，物业治理业务毛利率稳步提升，2018年提升3.08pc至9.53%。

金地楼宇工程建立于2008年，是从事智慧社区、升级革新等修建智能化、机电一体化治理的多元化专业型企业。现在已施工项目300多个，每年智能化工程设计施工项目达数百个，年产值凌驾5亿。

半径颐养是金地物业团体旗下社区居家养老照顾护士品牌。其主要是为暮年人提供生活照顾、宁静陪护、老人情感呵护、理疗保健、康健教育等，聚焦“居家上门照顾护士”与“社区机构照顾护士”两大焦点业务。荣尚荟是金地团体旗下高端物业治理服务品牌，是针对差别物业业态提供定制式服务的独立运作专业机构。

智慧享联建立于2015年，是金地团体全资互联网科技公司，是中国领先的房地产、物业企业信息化解决方案服务商。现在已服务约2000个社区，笼罩100余座大中都会，合约服务面积近6亿平米，服务客户500余万人。5、投资建议海内物业服务行业管制削弱，市场化水平提升，同时来自资本的支持有助于头部企业加速并购和扩大规模。

现在物业服务行业第一梯队已经成型，头部企业在治理面积均值、业绩增速和利润率方面均占优势，未来头部效应将进一步显现。以深圳、佛山等市提高物业收费尺度为代表，行业收费尺度提升已实现“破冰”，未来物业服务行业利润限制有望突破。海内部门地产龙头正加速举行物业板块分拆上市，登陆资本市场有助于物业板块独立运作，加速扩张程序，对利润增厚和估值提升具有正面效应。维持房地产行业“增持”评级，建议关注万科A、保利地产、新城控股、蓝光生长、中航善达、招商蛇口、南都物业、金地团体。

陈诉泉源：光大证券（分析师：何缅南、王梦恺）。

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